土地活用 COLUMN Vol.9
土地活用相談センター発信のコラムです。土地活用と聞くと建物を建てると思われがちですが、現在ある建物をリニューアルすることも土地活用になります。
リニューアルの土地活用

建物の老朽化や空室対策などで建替えを考えたいが債務が残っている・・・、建物解体費や新築の費用が足りない・・・そう言ったお悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか。

その場合の対策として、リニューアルによる建物再活用を考えてはいかがでしょうか。
当初、土地活用の目的で建てた建物を老朽化や空室で資産価値を下げることはもったいない話です。
例えば、事務所や店舗の場合、空室となったフロアーの共用廊下やトイレ・給湯室の配置を見直し賃貸面積を増やす、又マンションやアパートなどはユニットバスやトイレ・キッチンを最新の商品に変更し、床材や壁材のデザインを工夫するなどの方法があります。

 

リニューアルでの建物再活用のメリットは、新築工事に比べ工事費が安く、短期間に工事が完了するところです。リニューアル工事と同時期に並行して建物の外部修繕工事を行えばさらにメリットは拡大します。

空室が増えた企業向けの独身寮、学生向けの独身寮などは、介護施設へのリニューアルが検討できます。最近では少子高齢化に伴い、介護施設の需要が増えていますので、市場調査を行い、介護運営会社が出店可能な地域であれば、運営開始後20年の借上げ契約が可能です。
リニューアルは通常、新築ほどの費用を必要としません。また施設の種類によっては国や東京都の補助金を活用する事も可能です。補助金を利用すると銀行借入返済はだいぶ楽になります。

 

またこの他、鉄骨造の建物であれば内部の壁を撤去し、当初の面積よりも広い空間を確保することが可能なので、リニューアルによってビルインの保育園やクリニックや貸し倉庫、介護施設の1つであるデイサービスなどの賃貸の幅が広がります。

 

しかしこういった大規模なリニューアル工事では工事施工会社の選択に気をつける必要があります。
工事費が安いからと言って知識や経験の少ない施工会社に頼むことは危険です。
また構造設計の調査も必要ですので設計士の監理は重要です。

 

リニューアルの建物再活用は、建物を上手に活用することが大切です。当初の土地活用のために建てた建物に現代のユーザー向けに付加価値をつけて再出発できるリニューアルを見つけましょう。

*** まとめ ***

どのようなリニューアルをすれば上手に活用できるのかは知識や経験、技術が必要です。また工事中の監理を行なってもらうことも大事です。